一、既有建筑外窗安全检查和维护的必要性与迫切性
随着我国经济与城镇化的快速发展以及住房制度的深刻变革，我国既有房屋的规模越来越大，广东省每年房屋竣工面积从1985年的1426.8万平方米，到2019年全省仅商品房竣工面积就达9955.54万平方米（其中住宅竣工面积6578.17万平方米）。截至2010年全省高层建筑已超过2万栋，2016-2018年深圳已连续三年成为世界上完成200米及以上建筑数量最多的城市，超高层住宅数量也不断增加。同时人们对建筑采光、景观和立面设计的追求又促使建筑门窗洞口尺寸越开越大，不少住宅建筑外墙甚至安装了玻璃幕墙、弧形玻璃等。但既有建筑外窗的检查、维护和更换一直不受重视，外窗坠落伤人的安全事故连年发生。建筑物使用年限的增加和房屋产权结构的多元化及相关法律法规的缺失使得量大面广的既有建筑使用安全管理水平与现代化城市发展要求不适应、不协调的问题日益突出，安全风险不断增大，特别是年久失修的高层建筑外窗存在的安全隐患，已成为城市居民生活安全的定时炸弹，近年来备受社会各界关注，规范和强化既有建筑外窗安全维护和管理很有必要。
根据《建筑结构可靠性设计统一标准》GB50068-2018，普通房屋的设计使用年限为50年，而门窗属于易于替换的非结构构件，是轻质、薄壁结构的可动易损部件，也是建筑围护结构中最薄弱的环节，《建筑幕墙、门窗通用技术条件》GB/T31433-2015规定建筑门窗的设计使用年限不应低于25年。我省建筑外窗绝大多数是自上世纪80年代开始在我省乃至全国大面积应用的普通铝合金窗，开启方式以外开和推拉窗为主。《铝合金门窗》GB/T8478-2008规定窗的反复启闭次数不应少于1万次（以每天启闭3次，使用10年计算），《铝合金不锈钢滑撑》GB/T30888-1999对使用寿命要求的启闭次数为合格品1万次、一级品2万次、优等品3万次。长期以来国内铝型材销售按重量计量、铝门窗工程量按面积计算，部分商家出于经济利益将铝型材越做越薄，房地产商也是能省即省，使得我国建筑门窗性能指标普遍偏低，不少门窗远远达不到产品使用寿命要求。在实际使用中损坏和在风压作用下发生的损毁并坠落，大多都是由于铝型材壁厚过小、门窗框和扇梃主型材杆件抗弯变形能力差、五金件和连接件本身承载力不足或连接螺钉、铆钉拉脱而导致连接失效而引起的；因此国家和地方标准都对外平开窗在高层建筑应用有所限制，如2003和2009年版《全国民用建筑工程技术措施》及江苏、北京、上海等省市的地方技术规程均规定高层建筑不应采用外平开窗。我省大部地处沿海地区，具有台风暴雨多发及同时性的气候特点，对建筑外窗的安全性能要求更高，但外平开窗在我省一直沿用至今，在高层楼宇众多的城市人口密集区，其高空安全隐患尤为严重。特别是早期使用的铝合金外窗均已超期服役，即使是2000年后建成的建筑其外窗也已接近设计使用年限，加强既有建筑外窗安全维护和管理十分迫切。
二、既有建筑外窗的安全维护管理法规仍属空白
目前，国家在房屋使用安全管理方面尚未出台专门的法律法规，仅在部门规章层面规定城市房屋所有人应定期对房屋进行安全检查。近年来对既有建筑幕墙安全维护和定期检测日益重视，相关法律和标准正逐步完善，在2015年住房城乡建设部《关于加强既有房屋使用安全管理工作的通知》建质〔2015〕127号文发出后，全国不少省、市（我省只有广州、深圳、珠海、梅州四市）相继修订或制订了本区域的房屋安全管理规定、办法、条例等规章制度，但管理范围主要是针对房屋主体结构安全，有的虽增设了建筑幕墙、外墙保温系统安全维护管理的专章或条款，而既有建筑外窗的安全维护管理仍属空白；仅《上海市房屋使用安全管理办法》在第十八条对建筑外窗的安全检查有所提及，要求“房屋使用安全责任人应当根据房屋用途、结构类型、使用年限等情况，对房屋进行常规安全检查，频次不得少于每年一次；汛期前以及遇台风、暴雨等极端异常天气的，还应当对房屋进行专项安全检查。房屋使用安全责任人对房屋进行安全检查时，应当重点检查外墙墙面、外窗、挑檐、公共出入门厅，以及空调外机架、晾晒架、雨篷等外墙附着物。房屋使用安全责任人应当如实记录安全检查情况并留存备查。房屋使用安全责任人可以委托物业服务企业或者其他专业单位对房屋进行安全检查。” 以现有的制度，建筑在使用期内是否进行安全检测、监测，只能由产权所有人决定并由他们委托相关单位实施。近年来大力推进的城镇老旧小区改造，因广东大部地处夏热冬暖气候分区，基本上不涉及建筑外围护结构节能改造的，除有对立面整体改造的项目外也都没有考虑建筑外窗的维护和更换。
建筑外窗虽属于业主私有财产，但又是城市建筑外立面的一部分，带有一定公共属性，公共安全更不容忽视。对建筑外窗掉落追究高空坠物事故的责任，现有《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》、《侵权责任法》作为依据。但在事前防范层面，目前建筑公有部分归物业服务企业管理维护，而个人专有部分则系业主或实际使用人负责，日常防范监管存在多方面困难；即便住宅小区有业主公约，对高空坠物等问题也有提醒和警示，但公约是一种自律性约束机制，并没有强制性；住户发现外窗损坏时，因工程量小大多只能请街边小店现场加工和维修更换，型材、五金件、配套件、密封材料等配置不当的情况屡见不鲜，部分物业服务企业虽有提供简单的外窗维修或配件更换等有偿服务，但因技术和材料所限，难以提供完善的专业服务，安全检测就更不可能。既有建筑外窗涉及城市公共安全，仅单纯依靠业主或租户自行管理，难以有效，易将安全监管置于空白状态。
三、借鉴新加坡、香港经验，既有建筑外窗安全监管政府不可缺位
新加坡政府2005年颁布实施《窗户安全法》，如果窗户因缺乏维修和保养而坠落，相关责任人将面对高达1万新元的罚款或最长1年的监禁，严重时并罚。如果脱落的外开式窗户被发现仍装有铝制铆钉，可另被罚款最高5000新元或者监禁最长6个月，或两者兼施。为了强化民众的窗户安全意识，又于2009年将每年的6月6日和12月12日定为“窗户安全日”，以提醒屋主每半年检查一次窗户，确保安全。
香港特区政府通过修订《建筑物条例》，于2012年6月30日起全面实施强制验楼计划及强制验窗计划。强制验窗计划规定楼龄达10年或以上的私人楼宇（不高于3层的住用建筑物除外）的业主，如接获屋宇署送达的法定通知，须委任一名合资格人士就楼宇的所有窗户进行订明检验，并负责监督检验后认为需要进行的修葺工程。如需进行修葺，有关业主须委任一名注册承建商，在一名合资格人士的监督下进行所需的修葺。屋宇署每年根据选取目标楼宇咨询委员会以风险为本，考虑楼龄、楼宇及窗户状况、楼宇管理、楼宇对公众构成的潜在风险、窗户的维修记录以及窗户失修的举报记录等因素提供的意见，拣选一定比例的目标楼宇发出强制验楼及强制验窗通知，通常获拣选进行强制验楼计划的楼宇也会被拣选在同一周期内进行强制验窗计划。接到通知的业主和业主立案法团(相当于内地的业委会)必须验窗并承担修葺费用，否则将被处1500港元罚款，屡犯者可被检控，一经定罪，可处罚款2.5万港元及监禁3个月。在法定通知获遵从后，建筑事务监督不得在该强制验窗通知的日期后的5年期届满前，就同一窗户送达新的通知。屋宇署会抽样审查合资格人士提交的检验及以指明表格填写的证明书，以确定有关的检验及修葺已按照法例及屋宇署发出的指引进行。如发现服务提供者有违规情况，屋宇署会考虑向其提出检控或采取纪律行动。屋宇署官网提供检验及修葺相关服务的参考报价单，如果符合政府特定楼宇维修支持计划的，可以得到有上限的资助。强制验楼验窗计划清晰界定了业主和政府在旧楼维修方面的责任，政府监督不缺位，业主也必须对大厦承担保修责任；这从机制上消除了香港旧楼随时“爆煲”的隐患，安全威胁得以化解，经验值得借鉴。
住房城乡建设部《关于加强既有房屋使用安全管理工作的通知》中要求：逐步建立本地区房屋安全管理档案，加强动态监管，有条件的地区可试行对超过设计使用年限的房屋实施强制定期检查制度。上海市已将每年高空坠物死亡人数列入城市运行安全发展报告蓝皮书。我省要实现高质量发展，推进治理体系和治理能力现代化，统筹发展和安全，在全面建设社会主义现代化国家新征程中走在全国前列、创造新的辉煌，在切实保障既有建筑外窗安全的问题上政府监管不可缺位，应主动先行先试。
四、几点建议
（一）在全省建立既有建筑外窗强制检验制度。每年由市、县政府主管部门抽取10-20%数量的使用年限达到或超过20年的六层以上建筑，对其外窗进行强制安全检测，并督促业主限时修葺，检测和修葺费用由业主承担，符合一定条件的可申请2年免息贷款或由物业维修基金支付不超过总费用的30%；将业主是否履行外窗修葺责任纳入个人征信系统。可先在广州、深圳、珠海市和其他有条件的市区试行，到2025年全省全面施行。
（二）新建高层建筑禁止采用外平开窗，结合装配式建筑推广采用标准化附框的干法外窗安装施工，鼓励企业研发和生产高性能外窗，并对既有建筑外窗更换为高性能绿色安全型外窗给予一定的政策和资金支持。
（三）落实建筑外窗标识制度，鼓励商业保险机构承保既有建筑外窗修葺工程质量。将修葺后的外窗纳入房屋质量保证书和房屋使用说明书制度，细化业主的安全使用维护责任。鼓励业主、业主大会、物业服务企业购买物业安全、房屋及公共设施维修保险。
（四）结合“城市大脑”建立“既有建筑外窗数据库”，将强制验窗纳入城市体检评估信息系统，从建造阶段的质量监控向合理使用年限阶段和全寿命期管理延伸，提升全寿命期建筑安全监管效能。
（五）将每年的1月15日定为我省的“窗户安全日”，开展窗户安全主题宣传活动，引导产权所有人和使用人增强主体责任意识和公共安全意识，有效履行日常检查和维修保养义务，切实保障建筑外窗使用安全。
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